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Miethaie hassen diesen Trick

Die Initiative Hamburg Enteignet sammelt Unterschriften für die Vergesellschaftung von Wohnraum

Von Hanno Hinrichs

Die ersten 200 Unterschriften waren schnell gesammelt: Szene vom Auftakt der Kampagne Hamburg Enteignet Mitte September. Foto: Jesse Dommermuth

Magenta ist das neue Lila. Ein Jahr nach der erfolgreichen Abstimmung von Deutsche Wohnen und Co Enteignen in Berlin geht eine neue Initiative an den Start: Hamburg Enteignet. In neuen Farben ziehen die altbekannten Warnwesten der Berliner Kampagne nun auch durch Hamburgs Straßen und Wohnblocks. Seit dem 15. September können Mieter*innen für die Vergesellschaftung der größten Immobilienunternehmen unterschreiben. 

Fast ein Jahr hat sich die Initiative darauf vorbereitet. Nach dem Volksentscheid in der Hauptstadt war klar: Was in Berlin funktioniert, kann auch in Hamburg klappen. Doch dazu gehört mehr als griffige Slogans und schicke Designs. Der Hamburger Senat ist dafür berüchtigt, Volksinitiativen viele Steine in den Weg zu legen. Obendrein ist der Mietmarkt noch intransparenter als in Berlin. Nach monatelangen Recherchen und juristischen Auseinandersetzungen steht nun alles bereit: Unternehmen mit mehr als 500 Wohnungen sollen vergesellschaftet werden.

Das Märchen vom sozialen Wohnungsbau

Dass der Ruf nach Enteignung auch in Hamburg laut wird, mag überraschen, denn die Hansestadt lässt sich bundesweit für ihre Wohnungspolitik feiern. So verweist der von Oberbürgermeisterin Franziska Giffey geführte Senat in Berlin gebetsmühlenartig auf das »Hamburger Modell«, um Scheinalternativen zur Vergesellschaftung aufzuzeigen und sich so vor der Umsetzung des Volksentscheides zu drücken. Viel Lob erhält der sogenannte Drittelmix: Nach dem Motto »Bauen, bauen, (sozial) bauen!« soll jede dritte Neubauwohnung als Sozialwohnung gefördert werden. 

Doch wirft man einen Blick auf die Zahlen, entpuppt sich die Erfolgsgeschichte als Märchen: Schon vor Krieg und Pandemie hatte etwa die Hälfte aller Hamburger*innen Anspruch auf eine günstige Wohnung. Das entspricht etwa 400.000 Haushalten. Sozialwohnungen in dieser Größenordnung konnte Hamburg zuletzt in den 1980er Jahren vorweisen. Weil deutlich mehr Wohnungen aus der Preisbindung fallen, als die Stadt neue bauen kann, ist die Zahl innerhalb der letzten 40 Jahre von 350.000 auf schlappe 80.000 gefallen. Die 3.000 Sozialwohnungen, die sich der Senat jährlich zum Ziel setzt, können also nicht einmal den Bestand halten – geschweige denn den Bedarf decken.

Kein Wunder, dass die Durchschnittsmieten astronomisch hoch sind. Mit 7,3 Prozent hat der Mietenspiegel im vergangenen Jahr noch mal einmal kräftig angezogen. Angesichts der Inflation und der Gasknappheit kündigen Vonovia und Co nun auch noch dicke Nebenkostenabrechnungen an. Immer mehr Menschen sind von Verdrängung und Wohnungslosigkeit bedroht. Will der Senat das Schlimmste verhindern, muss die Wohnungspolitik ambitionierter werden. Doch inmitten der Krise fällt das Kartenhaus »Sozialwohnung« in sich zusammen: Gerade einmal 19 Wohnungen mit Preisbindung wurden in der ersten Jahreshälfte genehmigt. Neunzehn.

Die Konzerne wollen nicht mehr mitspielen

Woran liegt das? Auch wenn Corona und Ukraine-Krieg überall für Bauverzögerungen sorgen, ist der Mangel an Neubauvorhaben nicht das Hauptproblem. Bereits 5.600 normale – also teure – Wohnungen hat Hamburg im selben Zeitraum genehmigen können. Die extremen Baukosten und hohen Zinsen seien der Grund, weshalb sich Unternehmen den sozialen Wohnungsbau nicht mehr leisten könnten, so die Senatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD) im Stadtentwicklungsausschuss.

Mit dem betriebswirtschaftlichen Einmaleins ist das unerklärlich, schließlich erhalten die Unternehmen hohe Fördergelder für die niedrigen Mietpreise. Doch bei börsennotierten Konzernen geht es um mehr als um handfeste Einnahmen und Ausgaben. Der Großteil des Gewinns stammt nicht aus den Mieteinnahmen, sondern aus der Spekulation mit den Immobilienwerten. Über Bewertungsstandards des Finanzmarkts wird ihr potenzieller Marktwert geschätzt. Dieser wächst, wenn eine möglichst große zukünftige Wertsteigerung plausibel ist. Damit wiederum können sie weitere Schulden aufnehmen, neue Investitionen tätigen und weiter expandieren.

Schon vor Krieg und Pandemie hatte etwa die Hälfte aller Hamburger*innen Anspruch auf eine günstige Wohnung.

In diese Bewertung fließen auch Spekulationen über Zinsen, Inflation und Mieteinnahmen ein. Die lange Niedrigzinsphase war daher ein goldenes Jahrzehnt für die Immobilienwirtschaft. Nun schnellen die Zinsen und Baukosten innerhalb kürzester Zeit in die Höhe. Wollen sie die guten Bewertungen halten, müssen die Wohnungsunternehmen also noch größere Mietsteigerungen versprechen. Die jahrzehntelange Preisbindung von Sozialwohnungen macht sich dabei nicht gut in den Prognosen. Um die Profitmaximierung zu sichern, krempeln sie ihre Portfolios um, auch wenn das soziale Image darunter leidet. Schließlich scheitert das sozialpartnerschaftliche Theater des Hamburger Senats, weil die Konzerne nicht mehr mitspielen wollen. 

Sommerschlussverkauf bei Vonovia und Adler

Solche finanzwirtschaftlichen Schönheits-OPs lassen sich bei den Immobilien-Riesen derzeit mehrfach beobachten. Zuletzt sorgte Vonovia für Schlagzeilen: Bestände im Wert von 13 Milliarden Euro will der Konzern verkaufen (siehe ak 684). Weil die schlechten Prognosen durch Zinsen und Inflation sich noch nicht in den derzeitigen Verkaufspreisen niederschlagen, kann der Konzern beweisen, dass seine Immobilien tatsächlich noch das wert sind, was er verspricht. Wie auch deutschlandweit ist Vonovia der größte Vermieter in Hamburg. Sein Rang bleibt auch nach dem Verkauf unangefochten.

Die Adler Group hingegen, an der Vonovia mit etwa 20 Prozent beteiligt ist, kann seine Krisen nicht mehr kaschieren. Ein sogenannter Shortseller aus Großbritannien, der auf fallende Aktienkurse wettet, hatte die aufgeblähten Bilanzen des Unternehmens angeprangert. Anfang August bestätigte die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht die Vorwürfe zum Teil. Nachdem ihre Wirtschaftsprüfgesellschaft KPMG die Zusammenarbeit aufgekündigt und einen Nachweis für 2021 verweigert hat, findet der Konzern nun niemanden mehr, der seine Glaubwürdigkeit retten kann. Laut ARD-Recherche weigert sich der Konzern außerdem, Handwerksarbeiten in Höhe von 78 Millionen zu bezahlen. 

In Hamburg »baut« die Adlertochterfirma Consus Real Estate mehrere Prestigeprojekte – so im Wilhelmsburger Korallusviertel und auf dem Gelände der alten Holsten-Brauerei in Altona. Von »bauen« kann jedoch nicht Rede sein, denn die Flächen liegen seit Jahren brach. Sie sind ein Meisterwerk der Spekulation: Seit 2016 wechselte das Brauereigelände mehrfach den Besitzer. Lag sein Wert vorher noch bei etwa 65 Millionen Euro, konnte Consus es in seinen Bilanzen auf über 360 Millionen hochschreiben – ohne dabei tatsächlich einen Finger zu krümmen. Ob Consus überhaupt vorhatte zu bauen? Häufig ist es rentabler, die Flächen einfach zu Mondpreisen weiterzuverkaufen.

Und siehe da: Das Korallusviertel wurde vor wenigen Tagen kurzerhand an Empiria Invest veräußert. Auch für das Holsten-Areal bringen sich die Investoren bereits in Stellung. Seitdem das Bezirksamt Altona aufgrund der Finanzskandale ihre Unterschrift für den städtebaulichen Vertrag mit Consus verweigerte, überlegt auch die Stadt Hamburg, das Grundstück zu erwerben.

Dabei hatte sie 2016 bereits die Chance, sich das Gelände über ihr Vorkaufsrecht zu sichern. Dieses Recht wird jedoch aus zweierlei Gründen nicht mehr greifen können: Nach der Klage eines Investors hat das Bundesverwaltungsgericht im November 2021 die Anwendung des städtischen Vorkaufsrechts massiv eingeschränkt. Obendrein umgehen viele Verkäufer das Problem, indem sie nicht das Grundstück selbst, sondern Anteile an ihrer Gesellschaft verkaufen – sogenannte Sharedeals. 

10.000 Unterschriften in einem halben Jahr

Ein halbes Jahr hat Hamburg Enteignet Zeit, um 10.000 gültige Unterschriften für ihre Volksinitiative zu sammeln. Obwohl alle Hamburger*innen von der Wohnungsnot betroffen sind, schließt das Wahlrecht Menschen ohne deutsche Staatsbürgerschaft von der Volksgesetzgebung aus. Darum will die Initiative eine deutlich höhere Zahl erreichen, um auch diejenigen zu vertreten, deren Unterschrift am Ende nicht gezählt wird. Ist die erste Hürde überwunden, kommt die Vergesellschaftung auf die Tagesordnung der Bürgerschaft. Dass die Forderung nicht widerstandslos umgesetzt wird, versteht sich von selbst. Also muss die Bevölkerung selbst darüber abstimmen, ob sie die größten Immobilienkonzerne vergesellschaften will. Damit ein Volksentscheid wie in Berlin zugelassen wird, müssen noch ein zweites Mal Unterschriften gesammelt werden. Die Hürde liegt hier deutlich höher: Etwa 66.000 in drei Wochen. Seit einigen Jahren bemüht sich der Senat darum, Initiativen schon vor der zweiten Sammelphase vor dem Landesverfassungsgericht zum Scheitern zu bringen. So erging es zuletzt »Mehr Demokratie«, deren Gerichtsverfahren im Februar eine Grundsatzentscheidung herbeigeführt hat. Um das freie Mandat der Abgeordneten zu schützen, hat das Gericht die Möglichkeiten von Volksentscheiden massiv eingeschränkt – und das entgegen dem Wortlaut der Hamburger Verfassung. Bis zur Enteignung könnte es also ein steiniger Weg werden, denn das Feld ist juristisch hart umkämpft. Das Grundgesetz steht jedoch auf der Seite von Hamburg Enteignet: Artikel 15 macht die Vergesellschaftung möglich.

Wenn die Stadt nun mit anderen Investoren konkurrieren muss, wird sie ein Vielfaches dessen bezahlen, was sie noch 2016 auf den Tisch gelegt hätte. Damit würde sie auch der Adler Group einen großen Gefallen tun. Das Gleiche gilt für die zahlreichen Bestände, die bundesweit von Vonovia und Co verkauft werden. Will der Staat den Immobilien-Riesen inmitten der Krise keine großzügigen Geschenke aus der Staatskasse machen, bleibt nur noch, nach einem Strohhalm zu greifen: Vergesellschaftung. 

Davon sind Bürgermeister Peter Tschentscher und der SPD-geführte Senat jedoch meilenweit entfernt. Seine Wohnungspolitik ist so aufgeblasen wie die Bilanzen von Adler und Vonovia. Mit den Realo-Grünen und ohne die Linkspartei in der Koalition wird die Hamburger Politik nicht von allein auf die Idee kommen, Wohnungsunternehmen zu enteignen. Der Druck muss wie immer von der Straße kommen. Dass die Vergesellschaftung mehrheitsfähig ist, hat der gewonnene Volksentscheid in Berlin unter Beweis gestellt.

Der Sammelstart von Hamburg Enteignet fällt nun genau in die richtige Zeit. Für den Herbst werden breite Sozialproteste erwartet. In vielen Städten entstehen Bündnisse gegen die explodierenden Energiepreise. Weil diese sich vor allem in den Warmmieten bemerkbar machen, kann die Wohnungsfrage einer der zentralen Konfliktpunkte werden. Beim Unterschriften-Sammeln in den Stadtteilen und an den Haustüren lässt sich diese Wut vermutlich besser auffangen als auf den altbekannten Szenedemos.

Hanno Hinrichs

ist aktiv in der Initiative Hamburg Enteignet.